Vender tu piso en España siendo no residente: retención del 3% y otros impuestos

Firmas la escritura, el comprador hace la transferencia, y descubres que falta un 3% del precio acordado. No es un error ni una comisión oculta: es una retención que la ley exige aplicar en determinadas ventas de inmuebles, y es una obligación que a menudo no se explica con suficiente antelación. Si vas a vender un piso, un local o cualquier inmueble en España siendo no residente fiscal, conviene entender esta retención —y los demás impuestos que la acompañan— antes de sentarte ante notario, no después.

01. La retención del 3%: qué es y a quién se aplica

El artículo 25.2 de la Ley del IRNR obliga al comprador de un inmueble situado en España —resida donde resida— a retener e ingresar en Hacienda el 3% de la contraprestación acordada, cuando el vendedor es contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y transmite sin mediación de un establecimiento permanente en España.

La matización importa: lo determinante no es que el vendedor viva fuera del país, sino su condición de no residente fiscal en España en el momento de la venta. Y ese 3% no es un impuesto adicional ni una comisión: es un pago a cuenta del IRNR que deberás liquidar después, sobre la ganancia patrimonial obtenida, no sobre el precio total. La retención se calcula, en concreto, sobre la contraprestación acordada en la operación, que normalmente coincide con el precio de venta, aunque en algunos casos puede incluir otros conceptos.

02. El Modelo 211: cómo se ingresa la retención

La obligación de retener y de ingresar el importe corresponde al comprador, no a ti. Debe presentar el Modelo 211 dentro del plazo de un mes desde la fecha de transmisión del inmueble, que normalmente coincide con la fecha de la escritura.

En la práctica, recibirás en la firma el precio pactado menos ese 3%, y conviene que te entreguen también el justificante del ingreso. Guardarlo es muy recomendable porque facilita la declaración posterior y la solicitud de devolución, aunque su ausencia no te impide necesariamente presentar el Modelo 210 más adelante.

Junto a ese justificante, merece la pena conservar toda la documentación relacionada con la operación: la escritura de compraventa, la escritura o contrato de adquisición del inmueble, las facturas de obras y mejoras, los justificantes de impuestos y gastos pagados al comprar, y las facturas de agencia, notaría, registro y otros gastos de la venta. Es esa documentación la que permite calcular correctamente la ganancia o pérdida patrimonial en el siguiente paso.

03. El Modelo 210: el impuesto definitivo

Debes presentar el Modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial y calcular el IRNR definitivo. El plazo general es de tres meses desde que termina el plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención, lo que en la práctica se traduce normalmente en unos cuatro meses desde la fecha de transmisión.

La ganancia se calcula, con carácter general, comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición. Conviene no mezclar dos conceptos que suelen confundirse:

Los gastos e impuestos inherentes a la adquisición del inmueble se suman al valor de adquisición
Los gastos e impuestos inherentes a la venta que hayas pagado se restan del valor de transmisión.
Los intereses de préstamos, por su parte, no forman parte de estos conceptos.

Sobre la ganancia fiscal resultante —calculada conforme a estas reglas específicas y con los gastos debidamente justificados— se aplica, con carácter general, un tipo del 19%. De ahí se derivan tres escenarios posibles: si el impuesto definitivo es inferior al 3% retenido, puedes solicitar la devolución de la diferencia; si es superior, tendrás que ingresar la cantidad que falte; y si no hay ganancia fiscal, o incluso hay pérdida, puedes solicitar la devolución de la retención completa, siempre que se cumplan los requisitos y se justifique el cálculo.

Esa devolución no llega de forma automática: normalmente hay que solicitarla presentando el Modelo 210. Para las autoliquidaciones con resultado a devolver, la Agencia Tributaria admite su presentación desde el 1 de febrero del año siguiente al devengo, dentro de un plazo general de cuatro años contado desde el final del periodo de declaración e ingreso de la retención. Eso da margen, pero no conviene interpretarlo como que los plazos no importan: cuanto antes se presente, antes se resuelve, y algunos supuestos concretos pueden tener condicionantes adicionales.

04. La plusvalía municipal: un impuesto aparte

La retención del 3% y el IRNR son obligaciones estatales. Existe además un tributo local distinto, la plusvalía municipal —el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana—, que grava el incremento de valor del terreno desde la compra hasta la venta.

El contribuyente de este impuesto suele ser el vendedor, pero cuando este es una persona física no residente, el comprador pasa a tener la consideración legal de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, y es habitual que el trámite se resuelva en la propia notaría. El plazo general para las transmisiones entre vivos es de 30 días hábiles desde la fecha de la venta, aunque el procedimiento concreto —autoliquidación o declaración— depende de la ordenanza de cada ayuntamiento.

Conviene además saber que, si no ha existido incremento real de valor del terreno, pueden existir argumentos para que el impuesto no resulte exigible, aunque esa circunstancia hay que acreditarla conforme a la normativa aplicable. En cualquier caso, la plusvalía municipal no sustituye al IRNR ni se calcula de la misma forma: son dos impuestos distintos, de administraciones distintas, que se gestionan por separado.

05. Otros gastos que también afectan al importe final

El 3% y la plusvalía municipal suelen ser los más comentados, pero no son los únicos importes que reducen lo que finalmente recibes. Antes de calcular el neto de la operación, ten en cuenta también la comisión de la agencia inmobiliaria si has vendido con su intermediación, los gastos de notaría y registro que te correspondan, la cancelación registral de la hipoteca si tenías una pendiente, el certificado de eficiencia energética, los honorarios de representación o asesoramiento fiscal, y cualquier retención o deuda que pueda afectar a la operación. El reparto de varios de estos gastos depende de lo pactado en el contrato, así que conviene revisarlo antes de firmar.

06. Un ejemplo sencillo

Supongamos una venta por 200.000 euros. El comprador retiene 6.000 euros —el 3%— y los ingresa mediante el Modelo 211.

Si, tras sumar gastos y mejoras admisibles, la ganancia fiscal resulta ser de 20.000 euros, el impuesto al 19% asciende a 3.800 euros. Podrías entonces solicitar la devolución de 2.200 euros, sin perjuicio de que Hacienda revise la documentación aportada.

Si, en cambio, la ganancia fiscal fuera de 40.000 euros, el impuesto ascendería a 7.600 euros. Como ya se retuvieron 6.000 euros, quedaría por ingresar una diferencia de 1.600 euros.

07. Limitaciones y críticas

El sistema, pensado para garantizar el cobro a vendedores que después son más difíciles de localizar, tiene un punto de fricción evidente: la retención se calcula sobre la contraprestación acordada, no sobre la ganancia real. Quien vende con una ganancia reducida, o incluso con pérdidas, adelanta igualmente el 3% del valor total de la operación y depende de un procedimiento de devolución que exige presentar documentación, cumplir plazos y esperar la revisión de la Agencia Tributaria.

A eso se suma que el cálculo de la ganancia fiscal no siempre es sencillo: distinguir qué gastos suman al valor de adquisición, cuáles restan del valor de transmisión y qué documentación resulta admisible requiere cierto conocimiento técnico que muchos vendedores no residentes no tienen a mano, ni siempre reciben de la otra parte de la operación. Por eso, en operaciones con cierta complejidad —importes elevados, mejoras realizadas hace años, gastos de compra mal documentados— conviene contar con asesoramiento antes de firmar, no solo al presentar el Modelo 210.

08. Cuándo cambian estas reglas

Todo lo anterior describe el caso general: la venta de un inmueble por parte de una persona física no residente, sin establecimiento permanente en España. El tratamiento puede variar de forma relevante si el vendedor es una sociedad, si actúa a través de un establecimiento permanente, si la transmisión se produce por herencia o donación, si existe un convenio para evitar la doble imposición aplicable a su país de residencia, o si el inmueble está afecto a una actividad económica. En cualquiera de estos casos, conviene revisar la situación concreta antes de dar por buenas las reglas generales.

09. Conclusión

La retención del 3% no es el impuesto final por vender un inmueble en España, sino un pago a cuenta del IRNR. El comprador la ingresa mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes; tú, como vendedor no residente, tendrás normalmente que presentar el Modelo 210 para calcular el impuesto definitivo y, según el resultado, solicitar la devolución de la diferencia o ingresar lo que falte. A eso se suma, por separado, la plusvalía municipal ante el ayuntamiento correspondiente.

La idea con la que conviene quedarse es sencilla: son tres trámites distintos —retención estatal, IRNR definitivo y plusvalía municipal— que conviene no confundir entre sí. ¿Tienes ya localizada la documentación de cuando compraste el inmueble? Es el primer paso para saber, con precisión, cuánto te corresponde pagar o recuperar.